Pertanyaannya: apakah penyewa memang harus menerima kenaikan tersebut?
Ternyata, jawabannya tidak sesederhana “take it or leave it.”
Menurut para ahli, penyewa di Jepang pada dasarnya tidak wajib langsung menyetujui kenaikan harga sewa yang diajukan oleh pemilik. Selama penyewa tetap membayar harga sewa sebelumnya, mereka pada prinsipnya masih memiliki hak untuk tinggal di properti tersebut sambil melakukan negosiasi.
When a Rent Increase Becomes a Problem
Kenaikan harga sewa bukanlah hal yang sepenuhnya tidak biasa di Jepang. Dalam beberapa tahun terakhir, biaya hidup dan biaya operasional properti terus meningkat.
Harga tanah, material bangunan, tenaga kerja, pajak, hingga biaya pengelolaan properti ikut mengalami kenaikan. Kondisi tersebut kemudian dapat mendorong pemilik properti untuk menyesuaikan harga sewa.
Namun, bagi penyewa, terutama foreign residents yang belum lancar berbahasa Jepang, menerima surat kenaikan sewa bisa terasa seperti tidak memiliki pilihan.
Salah satu contohnya adalah Leveth Jackson, 40 tahun, warga negara Jamaika yang tinggal bersama suami dan anaknya di Chiba.
Ketika kontraknya memasuki masa perpanjangan dua tahun, Jackson kembali menerima pemberitahuan kenaikan sewa.
Dua tahun sebelumnya, sewanya naik ¥2.000. Kali ini, pemilik meminta kenaikan tambahan sebesar ¥5.000.
Dalam waktu empat tahun, harga sewa apartemen dua kamar yang ditempatinya meningkat dari ¥65.000 menjadi ¥72.000 per bulan, atau lebih dari 10%.
Bagi Jackson, kenaikan tersebut terasa cukup berat karena pada saat yang sama biaya internet dan gas juga meningkat, sementara penghasilannya tidak mengalami kenaikan yang sama.
So, Can Your Landlord Just Raise the Rent?
Tidak selalu.
Menurut aturan mengenai sewa tanah dan bangunan di Jepang, pemilik properti dapat meminta kenaikan harga sewa dalam kondisi tertentu.
Beberapa alasan yang dapat menjadi dasar permintaan kenaikan antara lain:
- Pajak properti mengalami peningkatan.
- Harga sewa saat ini jauh lebih rendah dibandingkan properti serupa di area yang sama.
- Harga tanah atau bangunan meningkat akibat kondisi ekonomi.
- Kondisi ekonomi menyebabkan biaya pemeliharaan dan pengelolaan properti meningkat.
Biasanya, pemilik mengajukan perubahan harga sewa ketika kontrak memasuki masa perpanjangan, yang dalam banyak kasus terjadi setiap dua tahun.
Tetapi yang perlu dipahami adalah:
A rent increase notice does not automatically mean you have to accept the new rent.
You Can Negotiate
Jika penyewa dan pemilik belum mencapai kesepakatan mengenai harga sewa baru, penyewa pada prinsipnya dapat tetap tinggal di apartemen selama mereka terus membayar harga sewa sebelumnya.
Tomonari Adachi dari Tokyo Metropolitan Government's Office of Housing Policy menjelaskan bahwa penyewa tetap mendapatkan perlindungan hukum dan dapat melakukan negosiasi dengan pemilik.
Jadi, jika Anda menerima pemberitahuan kenaikan sewa, jangan langsung merasa bahwa satu-satunya pilihan adalah:
“Accept the new rent or move out.”
Anda dapat terlebih dahulu meminta penjelasan mengenai alasan kenaikan tersebut dan mencoba melakukan negosiasi.
What If the Landlord and Tenant Cannot Agree?
Jika negosiasi tidak menghasilkan kesepakatan, sengketa tersebut pada akhirnya dapat dibawa ke pengadilan untuk mendapatkan penyelesaian.
Pengadilan dapat mempertimbangkan berbagai faktor dalam menentukan harga sewa yang wajar, termasuk harga sewa properti lain di sekitar lokasi.
Bagi penyewa, proses ini mungkin terdengar menakutkan. Namun, menurut Adachi, penyewa tidak harus buru-buru membawa kasus tersebut ke pengadilan sendiri.
Dalam situasi tertentu, penyewa dapat menunggu sampai pemilik mengambil langkah hukum untuk meminta penyelesaian sengketa.
But There Is Another Side to the Story
Meskipun penyewa memiliki hak untuk melakukan negosiasi, kenaikan harga sewa di Jepang memang terjadi di banyak wilayah.
Menurut data dari At Home, rata-rata harga sewa di 10 wilayah utama Jepang, termasuk Tokyo, Osaka, dan Fukuoka, mengalami kenaikan secara tahunan pada Juli.
Di 23 distrik Tokyo, rata-rata harga sewa untuk unit satu orang dengan luas kurang dari 30 m² di apartemen kecil bertingkat rendah mencapai sekitar ¥76.812 per bulan.
Angka tersebut meningkat 11,4% dibandingkan tahun sebelumnya, sekaligus menjadi kenaikan selama 15 bulan berturut-turut.
Harga sewa untuk unit yang ditujukan bagi pasangan dengan luas sekitar 30–50 m² juga mengalami kenaikan secara tahunan.
Artinya, kenaikan harga sewa bukan semata-mata terjadi karena pemilik ingin menaikkan keuntungan.
Why Are Rents Going Up?
Ada beberapa faktor ekonomi yang ikut mendorong kenaikan tersebut.
Biaya tenaga kerja meningkat, harga material konstruksi semakin mahal, dan biaya pengelolaan serta pemeliharaan properti juga ikut bertambah.
Menurut Hiroki Fuji dari perusahaan konsultasi real estat Kachial, kenaikan biaya tenaga kerja pada perusahaan pengelola properti pada akhirnya dapat diteruskan kepada properti yang mereka kelola.
Karena itu, sebagian kenaikan harga sewa memang dapat memiliki alasan yang masuk akal, terutama jika didukung oleh kondisi pasar dan meningkatnya biaya operasional.
What Should Foreign Tenants Do?
Jika Anda tinggal di Jepang dan menerima surat pemberitahuan kenaikan sewa, jangan langsung menandatangani kontrak baru tanpa memahami detailnya.
Berikut beberapa langkah yang dapat dilakukan:
1. Check Your Rental Contract
Periksa kembali kontrak sewa Anda dan lihat apakah terdapat ketentuan mengenai perubahan harga sewa atau perpanjangan kontrak.
2. Ask Why the Rent Is Increasing
Tanyakan kepada pemilik atau perusahaan pengelola mengenai alasan kenaikan.
Apakah karena pajak? Biaya pemeliharaan? Kondisi pasar? Atau harga sewa properti di sekitar memang sudah meningkat?
3. Compare With the Market
Cari tahu harga sewa properti lain dengan lokasi, luas, usia bangunan, dan fasilitas yang serupa.
Informasi ini dapat menjadi dasar yang kuat ketika melakukan negosiasi.
4. Try to Negotiate
Jika Anda merasa kenaikannya terlalu tinggi, Anda dapat meminta penyesuaian atau mengajukan harga yang menurut Anda lebih masuk akal.
Jangan berasumsi bahwa Anda harus langsung menerima angka yang tercantum dalam pemberitahuan.
5. Get Help If You Need It
Bagi foreign residents yang tidak fasih berbahasa Jepang, proses negosiasi tentu bisa menjadi lebih sulit.
Tokyo Metropolitan Government menyediakan layanan konsultasi bagi warga asing, termasuk bantuan interpretasi dalam konsultasi mengenai masalah perumahan.
Anda juga dapat mencari bantuan profesional atau pengacara yang dapat berkomunikasi dalam bahasa yang Anda pahami.
Is Moving Out Really the Best Option?
Belum tentu.
Bagi sebagian foreign residents, mencari apartemen baru di Jepang juga dapat menjadi tantangan tersendiri.
Peter Rogers, warga Australia yang telah tinggal di Jepang selama 16 tahun, mengatakan bahwa meskipun ia memahami bahasa Jepang, dirinya tetap pernah mengalami kesulitan ketika mencari tempat tinggal baru.
Karena itu, bagi sebagian penyewa asing, kenaikan sewa beberapa persen mungkin justru masih lebih mudah dibandingkan harus pindah dan kembali mencari properti baru.
Rogers sendiri menerima kenaikan sekitar 5% pada apartemennya di Shin-Yurigaoka, Kanagawa, dan menganggap kenaikan tersebut masih cukup wajar mengingat kondisi ekonomi saat ini.
The Bottom Line
Jika Anda menerima rent hike notice di Jepang, jangan langsung berpikir bahwa Anda harus memilih antara membayar harga baru atau pindah.
Anda memiliki kesempatan untuk:
Understand → Compare → Negotiate.
Pahami alasan kenaikan, bandingkan dengan harga pasar, lalu lakukan negosiasi dengan pemilik atau perusahaan pengelola.
Pada saat yang sama, perlu diingat bahwa kondisi pasar sewa Jepang memang sedang mengalami kenaikan di berbagai wilayah. Jadi, tidak semua kenaikan harga otomatis tidak wajar.
Bagi foreign residents, memahami hak sebagai penyewa dan mengetahui cara melakukan negosiasi dapat membantu Anda membuat keputusan yang lebih baik — tanpa merasa terpaksa menerima begitu saja.
Living in Japan? Know your rights before you sign your next renewal contract.
