Peran Judicial Scrivener (司法書士 / Shihō Shoshi)
Dalam transaksi properti di Jepang, Judicial Scrivener memegang peran yang sangat penting. Profesional hukum ini bertugas memastikan bahwa seluruh aspek administrasi dan legal telah sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Tanggung jawab utama mereka mencakup:
-
Verifikasi identitas pembeli dan penjual
-
Konfirmasi ketersediaan dana transaksi
-
Pemeriksaan keabsahan serta kelengkapan dokumen
-
Pengajuan dan penyelesaian pendaftaran kepemilikan di Legal Affairs Bureau
Bagi pembeli asing, keberadaan Judicial Scrivener memberikan perlindungan hukum yang krusial selama proses closing.
Biaya Closing dan Pajak yang Perlu Diperhatikan
Secara umum, biaya closing di Jepang berada di kisaran 5%–18% dari harga properti. Untuk pembeli asing, total biaya sering kali berada di kisaran 12%–18%, tergantung pada struktur transaksi dan layanan tambahan yang digunakan.
Biaya tersebut biasanya mencakup:
-
Honor Judicial Scrivener: sekitar ¥50.000 – ¥150.000
-
Registration & License Tax: kurang lebih 1,5% dari nilai properti yang dinilai pemerintah
-
Pelunasan sisa harga properti
-
Pajak properti prorata
-
Komisi agen properti (dibayarkan saat closing)
Selain itu, terdapat Real Estate Acquisition Tax yang akan ditagihkan sekitar 3–12 bulan setelah pembelian.
Proses Registrasi Kepemilikan
Registrasi kepemilikan properti dilakukan oleh Judicial Scrivener melalui pengajuan resmi ke Legal Affairs Bureau. Jika pembeli tidak berada di Jepang, proses ini umumnya dapat diwakilkan dan dilakukan secara jarak jauh.
Lingkup tugas Judicial Scrivener meliputi:
-
Pemeriksaan status kepemilikan (clear title)
-
Validasi seluruh dokumen hukum
-
Pendaftaran properti atas nama pembeli
Bagi pembeli asing non-residen, menunjuk agen pajak lokal sangat disarankan untuk mengelola kewajiban tahunan seperti fixed asset tax dan city planning tax.
Warga negara Amerika Serikat juga perlu melaporkan kepemilikan properti, pendapatan sewa, serta capital gain dalam laporan pajak AS. Pajak yang dibayarkan di Jepang umumnya dapat dikompensasikan melalui mekanisme foreign tax credit.
Manajemen Pasca Pembelian
Setelah transaksi selesai, menjaga properti tetap bernilai dan patuh regulasi menjadi hal yang tidak kalah penting. Untuk itu, banyak investor asing memilih menggunakan jasa manajemen properti profesional.
Perusahaan seperti Nippon Tradings International (NTI) menyediakan dukungan pasca-pembelian yang meliputi:
-
Koordinasi perawatan dan pemeliharaan
-
Manajemen penyewa
-
Pembayaran utilitas
-
Kepatuhan pajak berkelanjutan
Layanan ini sangat membantu, baik untuk properti yang disewakan jangka panjang maupun yang dikelola dengan strategi sewa lainnya sesuai regulasi setempat.
Secara hukum, warga asing memiliki hak yang sama dengan warga Jepang dalam membeli properti. Namun, perbedaan bahasa, regulasi, dan praktik lokal membuat proses closing dan registrasi membutuhkan perhatian khusus.
Dengan persiapan yang matang—mulai dari pengelolaan anggaran, pemahaman pajak, hingga dukungan profesional—investor dapat memastikan proses kepemilikan berjalan aman dan efisien. Pendekatan yang terstruktur dan dukungan ahli akan membantu Anda bertransisi dari pembeli menjadi pemilik properti di Jepang dengan lebih percaya diri dan berkelanjutan.
PDJ Indonesia
https://www.pdj-indonesia.com
Address: Sudirman 7.8, Level 16 Unit 1 & 2, Jl. Jenderal Sudirman No.Kav 7-8, RT.10/RW.11,
Karet Tengsin, Tanah Abang District, Central Jakarta City,
Special Capital Region of Jakarta 10220, Indonesia
Phone Number: +62-852-1333-6739
