Which should you buy? What's the difference? New vs. Used

1. Karakteristik Rumah Baru dan Rumah Bekas

Lokasi

Secara umum, rumah atau apartemen bekas cenderung berada di lokasi yang lebih dekat dengan stasiun, pusat kota, atau fasilitas umum lainnya. Lingkungan di sekitarnya biasanya sudah berkembang dan nyaman untuk ditinggali.

Namun, dalam beberapa tahun terakhir, proyek redevelopment dan penataan ulang kawasan di sekitar stasiun semakin aktif. Hal ini membuat banyak hunian baru juga dibangun di area yang rapi dan strategis, bahkan dekat dengan pusat transportasi.

Ukuran Bangunan

Untuk apartemen, bangunan yang lebih lama umumnya memiliki luas unit yang lebih kecil. Sebagai contoh, pada era 1980-an, apartemen dengan luas 50–60 m² cukup umum, sementara saat ini standar apartemen baru cenderung sekitar 70 m².

Berbeda dengan apartemen, rumah tapak tidak terlalu dipengaruhi oleh usia bangunan. Luas bangunan lebih ditentukan oleh ukuran tanah dan aturan zonasi, sehingga perbedaan luas antara rumah baru dan rumah bekas biasanya tidak terlalu signifikan.

Denah (Floor Plan)

Hunian baru umumnya menawarkan lebih banyak variasi denah yang menyesuaikan gaya hidup modern.
Sebaliknya, rumah atau apartemen lama sering memiliki denah yang lebih kaku, misalnya konsep DK (Dining Kitchen) yang dahulu umum digunakan, dibandingkan LDK (Living–Dining–Kitchen) yang populer saat ini.

Meski begitu, rumah bekas memiliki keunggulan lain: bisa direnovasi. Dengan renovasi yang tepat, denah rumah bisa disesuaikan dengan komposisi keluarga dan gaya hidup masa kini.

Fasilitas dan Spesifikasi

Teknologi dan fasilitas hunian terus berkembang setiap tahun. Rumah baru biasanya sudah dilengkapi dengan fasilitas modern seperti dishwasher built-in, pemanas lantai, dan sistem rumah yang lebih efisien.

Pada rumah bekas, hal penting yang perlu diperiksa adalah apakah fasilitas yang diinginkan bisa ditambahkan atau diperbarui. Jika memungkinkan, renovasi dapat menjadi solusi untuk menghadirkan fasilitas terbaru sekaligus menyesuaikan rumah dengan preferensi pribadi.

2. Perbedaan Pengalaman Tinggal

Lingkungan dan Tetangga

Di perumahan atau apartemen baru, penghuni biasanya pindah di waktu yang hampir bersamaan dan berasal dari generasi yang relatif serupa. Hal ini memudahkan proses bersosialisasi dan menciptakan rasa aman, terutama bagi keluarga dengan anak.

Di hunian bekas, kamu memang perlu lebih aktif membangun relasi. Namun keuntungannya, kamu bisa mengetahui lebih dulu karakter lingkungan dan tetangga sebelum membeli.

Fleksibilitas Pengaturan

Pada rumah baru, fleksibilitas sangat tergantung pada waktu pembelian. Jika membeli di tahap awal, biasanya tersedia opsi untuk memilih material, warna dinding, pintu, dan perlengkapan tambahan. Namun setelah bangunan selesai, perubahan menjadi terbatas.

Untuk rumah bekas:

• Rumah tapak: relatif bebas direnovasi sesuai keinginan.

• Apartemen: renovasi tetap memungkinkan, tetapi harus mengikuti aturan pengelola gedung.

3. Mana yang Lebih Hemat Biaya?

Harga Pembelian

Dengan kondisi lokasi dan ukuran yang sama, rumah baru hampir selalu lebih mahal dibanding rumah bekas. Semakin tua usia bangunan, biasanya selisih harga akan semakin besar.

Namun, rumah bekas yang terawat dengan baik dapat mempertahankan nilai asetnya. Bahkan, selisih anggaran dari membeli rumah bekas bisa dialokasikan untuk renovasi, sehingga hasil akhirnya tetap sesuai keinginan.

Biaya Tambahan

Perkiraan biaya tambahan saat membeli properti:

• Rumah baru: sekitar 3–5% dari harga properti

• Rumah bekas: sekitar 5–8% dari harga properti

Untuk rumah bekas, terdapat tambahan biaya broker properti (sekitar 3% dari harga properti + ¥63.000). Biaya ini dibayarkan sebagai imbalan jasa perantara agar transaksi antara penjual dan pembeli berjalan aman.

Cicilan Bulanan

Jika kondisi pinjaman sama, perbedaan cicilan bulanan antara rumah baru dan rumah bekas tidak terlalu signifikan.
Namun, untuk apartemen bekas, biaya manajemen dan dana perbaikan sering kali lebih tinggi karena adanya penyesuaian biaya seiring usia bangunan.

4. Mana yang Lebih Baik untuk Jangka Panjang?

Ketahanan Gempa

Hunian baru umumnya sudah menggunakan standar dan teknologi anti-gempa terbaru, seperti sistem isolasi seismik.

Untuk rumah bekas, tingkat ketahanan gempa sangat bergantung pada tahun pembangunan, terutama apakah dibangun sebelum atau sesudah revisi Undang-Undang Standar Bangunan Jepang tahun 1981.

Daya Tahan Bangunan

Sejak adanya sistem Long-Term Excellent Housing, perhatian terhadap rumah yang tahan lama semakin meningkat. Rumah baru biasanya unggul dalam hal struktur.

Namun, umur bangunan sangat dipengaruhi oleh perawatan harian. Rumah bekas memiliki kelebihan karena kamu bisa memeriksa riwayat perawatan dan renovasi sebelumnya, bahkan meminta bantuan profesional untuk menilai kondisinya.

5. Perbedaan Cara Mencari Properti

Cara Mencari

Baik rumah baru maupun bekas, pencarian biasanya dimulai dari situs properti, majalah, atau agen real estat.

• Rumah baru: bisa melihat brosur, model room, dan informasi proyek.

• Rumah bekas: jika belum menemukan yang cocok, kamu bisa meminta agen properti mencarikan sesuai kriteria yang diinginkan.

Cara Melihat Properti

• Rumah baru: sering kali melihat model rumah atau lokasi proyek sebelum bangunan selesai.

• Rumah bekas: bisa langsung melihat bangunan aslinya, biasanya masih ditempati, dan didampingi agen properti.

Kontrak & Waktu Pindah

• Rumah baru: kontrak dengan perusahaan pengembang, waktu pindah bisa memakan bulan hingga lebih dari setahun.

• Rumah bekas: kontrak dengan pemilik langsung melalui broker, dan jika penjual siap, bisa segera ditempati.

Jadi, Mana yang Lebih Cocok untuk Kamu?

PDJ Indonesia

https://www.pdj-indonesia.com
住所：Sudirman 7.8, Level 16 Unit 1 & 2, Jl. Jenderal Sudirman No.Kav 7-8, RT.10/RW.11,
Karet Tengsin, Kecamatan Tanah Abang, Kota Jakarta Pusat,
Daerah Khusus Ibukota Jakarta 10220, Indonesia
Phone Number: +62-852-1333-6739